没公积金怎么贷款划算？贷款买房是如何计算的？

没公积金怎么贷款划算？

1、申请商贷，之后提前还款。没有缴存住房公积金，是无法申请公积金贷款的，只能选择商业贷款。而在商业贷款顺利批下后，用户需要按照合同约定的还款计划来偿还房贷欠款，等达到银行规定时间后再进行提前还款操作。因为部分银行会要求用户还满一年时间才能进行提前还贷操作，否则就需要支付违约金。而在提前还清了部分房屋贷款后，用户是可以选择缩减每月月供的，这样才能减轻每月的还贷压力，或者可以缩短还款期限，如此才能更早的结清债务，还能比选择缩短每月月供节省更多利息支出。

2、申请商贷，之后办理商转公。用户需要带上购房相关资料前往银行办理商业贷款，之后开始缴存公积金，就要保证按时足额缴存公积金达半年或一年以上时间，且商业贷款已经还款满一年时间，信用良好，未出现过逾期等违规行为，此时就能办理商贷转公积金贷款业务。等转为公积金贷款后，利率就会有所降低，后续要支付的利息费用也会减少。而且公积金贷款采用的自由还款的模式，在手上有足够闲置资金时，就能随时申请提前还款操作了。

3、选择等额本金还款方式。在办理房贷时，要和银行协商房贷采取等额本金的还款方式，和等额本息相比，在贷款金额、贷款利率、贷款期限等因素相同的情况下，等额本金产生的利息就会更少一些。当然，此种还款方式更适合有一定经济基础，能够承担前期较大还款压力的用户，毕竟在还款初期的月还款额是比较大的，但随着用户不断还款的操作，月还款额也会逐渐降低。

4、房贷的还款期限选择20年。若用户的经济收入不低，或者购买房屋的总价不高，申请的贷款金额也不高的话，最好选择贷款期限20年。

贷款买房是如何计算的？

1、首计算

新房的首付一般要看当地的政策规定，在不限购城市中，通常购买一套新房至少需要准备三成的首付款，比如一套100万的房子，则要准备至少30万的首付款。而在一些限购的大城市，通常要准备超过三成的首付款。

如果购买的是二手房，则需要考虑房产评估值的问题，一般二手房评估能达到80%左右，如果100万的房子，银行评估价为80万，那么买家可贷到：80×70%=56万。这么算下来，购买二手房的首付款就是100万减去56万，也就是44万。

2、贷款利息计算

不同的贷款方式、不同的还款方式，计算出来的利息也不一样，如今大多数的人还是采用的商业贷款购买的房子，还款方式又分为等额本金还款和等额本息还款。等额本金是指每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。等额本息是指先收剩余本金利息，后收本金，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

等额本金每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;

等额本息每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金-已归还本金累计额)×每月利率;每月还款额=每月本金+每月本息;每月本金=贷款本金/还款月数;每月本息=(本金-累计还款总额)×月利率。

贷款买房要注意什么？

1、多咨询几家银行

不同银行之间贷款政策也不同，一般购买新房，开发商都有合作的贷款银行，但如果你购买的是现房或者二手房，可自行选择贷款银行。所以购房者在买房之前可以先多咨询几家银行，多对比一下，站在借款人的角度考虑，拥有的选择权越多越好。

2、公积金贷款更好

公积金贷款是几种贷款方式中，利率的一种贷款方式，如果购房者满足公积金贷款的条件，选择公积金贷款就能节省不少的贷款利息。但要注意，有的朋友满足了公积金贷款条件，结果自己太作，导致被银行拒贷了。小编提醒大家，如果在申请贷款前，千万不要动公积金。如果你将公积金账户内的余额提取出来了，这样一来，你将申请不到公积金贷款。

3、千万不能断贷

贷款买房的期限很长，这段时间内，购房者很有可能遇到资金周边不开的情况，当你在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，一定不能断贷。这个时候首先要与银行进行沟通，还有很多方式可以避免房贷断供。